Inleiding
De toenemende vraag naar huurwoningen enerzijds en het woningtekort anderzijds maken het erg moeilijk voor huurders om een woning te bemachtigen. De gelukkige die door de verhuurder geselecteerd wordt, dient bovendien aan allerlei uit de wet en de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen te voldoen. De wet bepaalt dat de huurder zich als een goed huurder moet gedragen. De huurovereenkomst vult deze verplichting verder in. Voldoet de huurder niet aan zijn verplichtingen, dan bestaat de kans dat de huurovereenkomst wordt ontbonden. In dit blog wordt besproken of het telen van wiet een tekortkoming oplevert op grond waarvan de huurovereenkomst kan worden ontbonden en waar een (ver)huurder rekening mee moet houden bij het sluiten van de huurovereenkomst.
Ontbinding
“Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van één van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.”
Slechts een tekortkoming van voldoende gewicht geeft recht op ontbinding van de overeenkomst, zo blijkt uit een arrest van de Hoge Raad. In principe levert het telen van wiet een tekortkoming op. De omstandigheden van het geval kunnen tot een ander oordeel leiden. Zo oordeelde de Rechtbank Amsterdam dat de huurder niet tekort was geschoten in de nakoming door maar liefst 51 (!) hennepplanten in de woning te kweken. Daarbij nam de Rechtbank Amsterdam de volgende omstandigheden in aanmerking:
De huurder had de planten nodig voor medische doeleinden;
De via de apotheek verstrekte cannabissoorten waren niet geschikt om de kwaaltjes van de huurder te behandelen;
Het kopen van cannabis in een coffeeshop was niet mogelijk, omdat de ziektekostenverzekeraar van de huurder dit niet vergoed;
De huurder had alle mogelijke wegen bewandeld om thuiskweken te voorkomen, maar zag op dit moment geen andere mogelijkheid om goedwerkende cannabis tot zijn beschikking te hebben.
De Rechtbank Amsterdam merkte verder op dat in de tussen partijen gesloten huurovereenkomst geen specifiek verbod op het kweken van hennep was opgenomen.
Concluderend
Slechts een tekortkoming van voldoende gewicht geeft recht op ontbinding van de overeenkomst. Of daarvan sprake is, hangt af van tal van omstandigheden. Wat er contractueel is afgesproken, is één zo een omstandigheid.
Dat gezegd hebbende: het enkele feit dat in de tussen partijen gesloten overeenkomst geen specifiek verbod tot het kweken van hennep is opgenomen, maakt nog niet dat de huurder gerechtigd is om hennep te telen. Het telen van wiet levert in principe een tekortkoming op. Ontbinding van de overeenkomst op grond van deze tekortkoming staat daarmee echter nog niet vast. Zeker niet als de huurder beperkt wordt in zijn mogelijkheden om cannabis tot zijn beschikking te hebben (zoals thans het geval is in Nederland voor wat betreft medicinale cannabis).
Meer weten?
Om discussies over de rechten en verplichtingen van partijen te voorkomen, is een gedetailleerd contract cruciaal. Neem gerust contact op met één van onze advocaten.
Comments