Vernieuwde Huurovereenkomst Woonruimte ROZ

 De Raad voor Onroerende Zaken publiceerde in augustus 2024 een nieuwe modelhuurovereenkomst voor woonruimten. Deze modelovereenkomst vervangt een eerdere versie uit 2017. Reden daarvoor is het inwerking treden van nieuwe wetgeving[1] en de gerechtelijke vernietiging van een aantal bedingen uit de oude versie.[2] Hieronder worden de belangrijkste wijzigingen besproken. Ook wordt aan het einde nog een aantal punten genoemd waarop het nieuwe model juist tekort zou schieten.

Opties looptijd

In de oude versie werden verschillende opties geboden ten aanzien van de looptijd. De nieuwe versie geeft nog twee keuzes: huur voor bepaalde tijd en huur voor onbepaalde tijd. Aan de hand van de handleiding kan ook nog worden gekozen voor een derde variant: verhuur voor bepaald tijd aan bepaalde doelgroepen.[3]

In de literatuur wordt kritiek gegeven op de beperkte toelichting op de keuzevarianten, met name ook voor niet-juridisch onderlegden. Er wordt een voorstel gedaan om twee aparte modelovereenkomsten aan te bieden en uitgebreid in te gaan op de (on)mogelijkheden voor wat betreft de looptijd.

Boetebedingen

Het nieuwe model geeft, net als het oude model, geen indicatie voor boetebedragen, maar laat dit aan partijen over. Dit is een risico, omdat partijen mogelijk een zodanig hoog bedrag opnemen dat dit een vernietigbaar oneerlijk beding oplevert.

Opschortingsrecht

In de oude versie was een beding opgenomen die de verhuurder de bevoegdheid gaf om de toegang tot het gehuurde te weigeren indien de huurder nog niet aan zij verplichtingen had voldaan. In de nieuwe versie is dit omgezet naar een opschortingsrecht.

Schrappen oneerlijke bedingen

Er is een aantal bedingen geschrapt omdat zij door de rechter als oneerlijk werden beoordeeld.

Winstafdracht

De verplichting tot winstafdracht bij het niet houden van het hoofdverblijf is geschrapt. Vermoedelijk nadat het Hof van Justitie van de Europese Unie heeft beslist dat een beding oneerlijk kan zijn indien meerdere bedingen van toepassing zijn op hetzelfde feitencomplex dat tot de tekortkoming leidt. De aanspraak op winstafdracht is niet verdwenen. De Hoge Raad heeft beslist dat winstafdracht ook kan worden gebaseerd op artikel 6:104 BW.

Anti-cumulatiebeding

Er is een nieuw beding opgenomen dat bepaalt dat, indien de huurder wegens één overtreding meer dan één boete verschuldigd zou zijn, slechts één boete (de hoogste) verschuldigd is.

Consumentenprijsindex

Het beding over een vervangende index wanneer de consumentenprijsindex van het CBS niet langer beschikbaar zou zijn, is ongeldig en geschrapt.

Duurzaamheid

In het nieuwe model is een mogelijkheid om onderscheid te maken tussen nutsvoorzieningen met en zonder individuele meter, alsmede ruimte voor individuele afspraken omtrent energieprestatievergoeding. Er is ook een toevoeging gedaan op basis waarvan de verhuurder voorwaarden kan stellen op het gebied van duurzaamheid bij veranderingen en toevoegingen.

Er is een nieuw beding opgenomen dat de huurder verplicht tot overleg omtrent veranderingen of verbeteringen qua verduurzaming aan het gehuurde dan wel het complex. De huurder kan zijn instemming slechts op redelijke gronden weigeren.

Daarnaast is er, in het kader van de brandveiligheid en de mogelijkheid voor een gezamenlijke installaties, een verbod op het aanbrengen van zonnepanelen toegevoegd voor huurders. De verhuurder kan daarbij aanwijzingen geven.

Samenstelling huishouden

De huurder moet de verhuurder informeren over de samenstelling van diens huishouden. Hij moet tevens medewerking verlenen aan een onderzoek naar nakoming.

Huisvestingsvergunning

De huurder is verantwoordelijk voor het hebben (en behouden) van de relevante vergunningen, ontheffingen of toestemmingen. De huurder moet daar ook de kosten voor dragen.

Verbod strafbare feiten

De oude bepaling ter bescherming van het woonklimaat is uitgebreid naar een bepaling die strafbare feiten in en rondom het gehuurde in het algemeen verbiedt.

Onderzoek hinder/overlast

Er is een nieuw beding opgenomen dat de huurder verplicht mee te werken aan een onderzoek door verhuurder in het kader van een klacht over overlast of hinder.

Servicekosten en waarborgsom

Het beding dat eenzijdige wijziging over omvang van elektriciteit, gas en water regelde, is geschrapt omdat het als een oneerlijk beding kan worden aangemerkt. De nieuwe modelovereenkomst is bovendien aangepast op het put van het inrekening brengen van servicekosten: dit kan enkel nog in de gevallen van artikel 7:256 BW en 7:261 BW. Hetzelfde geldt voor de termijn voor terugbetaling van de waarborgsom en de gronden voor verrekening van de waarborgsom.

Verwerking persoonsgegevens

Er zijn twee verwerkersdoeleinden toegevoegd: verstrekking van gegevens aan de gemeente in het kader van de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening en het doen van aangifte van strafbare feiten.

Wat is (nog) niet geregeld?

• Plicht van de huurder om zich te registreren op het adres in de BRP.

• Plicht van de huurder om zich uit te schrijven na huur op het adres in de BRP.

• Algemeen verbod op het houden van huisdieren.

• Algemeen rookverbod in het gehuurde.

• Beding voor opzegging om het gehuurde te verstrekken aan een eerste graads bloed- of aanverwant

• Een algemeen rechts- en forumkeuzebeding.

Meer weten?

Verhuurt u woonruimten en wilt u naar uw contracten laten kijken? Of heeft u een andere juridische vraag? Neem dan gerust contact op met advocaat John Wolfs.

[1] Bijv. de Wet goed verhuurderschap, Wet vaste huurcontracten, Wet betaalbare huur en Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten.

[2] Bijv. het incassocostenbeding en boetebeding betreffende ingebruikgeving en onderhuur.

[3] Als bedoeld in art. 7:271 lid 2 BW.