Het zal niemand ontgaan zijn dat de coronacrisis heeft geleid tot vergaande maatregelen voor bedrijven. Veel winkels hebben vrijwillig ervoor gekozen de deuren dicht te houden of minder lang open te zijn. Ten aanzien van de horeca gaan de maatregelen nog verder: zij moeten tot in ieder geval 28 april aanstaande gesloten blijven. Het is een feit van algemene bekendheid dat veel ondernemers hun onderneming in een gehuurd pand hebben ondergebracht en zij hiertoe huurovereenkomsten hebben gesloten. Aangezien momenteel de omzet van veel ondernemers zwaar te lijden heeft, zou men zich kunnen afvragen in hoeverre bedrijven in deze tijden gehouden zijn de huur door te betalen. Kunnen bedrijven in dit kader aanspraak maken op een huurprijsvermindering? In dit blog zal hierbij worden stilgestaan.

Het wettelijk uitgangspunt

Het wettelijk uitgangspunt is dat een huurder in beginsel het genot van het gehuurde dient te hebben. Een gebrek hierin kan aanleiding geven om bij de rechter te verzoeken om de huurprijs al dan niet evenredig te verminderen. Wanneer is nu sprake van een dergelijk gebrek? De wet omschrijft een gebrek als een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.

Waar het op neerkomt, is dat een gebrek niet enkel een technisch mankement aan de gehuurde zaak hoeft te zijn. De reikwijdte van het begrip gebrek is namelijk ruim. Omstandigheden van buitenaf, denk aan een verplichte sluiting door overheidsmaatregelen, kunnen ook hieronder worden geschaard. Als dus een huurder noodgedwongen zijn onderneming moet sluiten, heeft hij geen genot en wordt hij dus geconfronteerd met een gebrek.

Vervolgens moet worden bepaald of hij op basis van dit gebrek in aanmerking komt voor huurprijsvermindering. In de rechtspraak wordt dat beoordeeld aan de hand van de vraag of het gebrek krachtens de in het verkeer geldende opvattingen al dan niet voor rekening van de huurder komt. Indien dat niet het geval is, zal een huurprijsvermindering op basis van een gebrek eerder voor de hand liggen. Hierbij is tevens van belang of de huurder geconfronteerd is met overheidsmaatregelen en verplicht dicht moet, of juist zelf ervoor kiest om gesloten te blijven. In dat laatste geval zal eerder worden geoordeeld dat de gevolgen voor het gebrek dan maar voor zijn eigen rekening behoren te komen.

Afwijking wettelijke regeling?

Hierboven stonden wij stil bij de algemene wettelijke regeling. Omdat deze echter van aanvullend recht is, kunnen partijen hiervan in de praktijk afwijken en kiezen voor een ander regime. Dit wordt doorgaans ook gedaan. Het is namelijk goed gebruik om bij huurovereenkomsten gebruik te maken van de modellen van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ). Een veelgebruikt exemplaar daarvan is het model Huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW.

De algemene bepalingen van dit model bepalen uitdrukkelijk dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor schade door toedoen van een gebrek. De huurder kan dan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op een huurprijsvermindering. Aangezien dit model vaak wordt gebruikt, zullen de meeste huurders van winkelruimten en andere vergelijkbare bedrijfsruimten worden geconfronteerd met een dergelijke beperking. Zij kunnen daardoor geen beroep doen op de wettelijke mogelijkheden van huurprijsvermindering.

Is de huurovereenkomst niet gebaseerd op een ROZ-model, dan is het nog steeds mogelijk dat de desbetreffende huurovereenkomst afwijkt van het wettelijke regime. Dit dient per geval bekeken te worden.

Overmacht

Als de huurder niet in aanmerking komt voor een huurprijsvermindering, maar de huur desalniettemin niet kan opbrengen, kan hij worden aangesproken door de verhuurder. In dit stadium kan de huurder proberen om een beroep te doen op overmacht. Bij de toetsing van dit beroep wordt gekeken of de tekortkoming, namelijk het niet betalen van de huur, toch niet aan de huurder kan worden toegerekend. Meer specifiek wordt bekeken of de tekortkoming niet te wijten is aan zijn schuld, en evenmin krachtens de wet, een overeenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen voor zijn rekening komt. Ook dit is een casuïstische benadering. Veel zal afhangen van de onderlinge overeenkomst en de achtergrond van het niet kunnen betalen van de huur. Is dit laatste bijvoorbeeld ontstaan door een omzetverlies als gevolg van een verplichte sluiting?

Vangnetten

In aanvulling op bovenstaande mogelijkheden kent het recht nog een drietal vangnetten.

Zo is het in de eerste plaats onder bijzondere omstandigheden mogelijk een beroep te doen op artikel 6:258 BW. Met een beroep op dit artikel kan de rechter – kort samengevat - de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden wegens onvoorziene omstandigheden. Het is maar de vraag of het coronavirus aangemerkt kan worden als een dergelijke onvoorziene omstandigheid. Op het eerste oog is hier veel voor te zeggen. Desalniettemin wordt deze bepaling in de praktijk zeer terughoudend toegepast door de rechtspraak, ook in tijden van crisis zoals de kredietcrisis. Het is dus zaak om de verwachtingen bij een beroep op dit artikel enigszins te temperen.

Bovendien kan na een beroep op artikel 6:248 BW de rechter (delen van) de overeenkomst buiten toepassing laten, voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Ook in dit kader is het lastig om met het oog op de coronacrisis concrete voorspellingen hierover te doen. Deze bepaling dient namelijk eveneens terughoudend te worden toegepast door de rechter.

Als tot slot alle bovenstaande mogelijkheden geen uitweg bieden, zal de huurder kunnen proberen om in goed overleg met de verhuurder een gepaste oplossing te vinden en de lasten van de coronacrisis zoveel mogelijk te verdelen. Zowel huurder als verhuurder dienen zich namelijk tegenover elkaar op te stellen als een goed huurder / goed verhuurder. Dit houdt in dat zij rekening moeten houden met de gerechtvaardigde belangen van de ander. Hierbij speelt natuurlijk een rol dat de verhuurder in het algemeen niet gebaat zal zijn met een huurder die wegens het noodgedwongen betalen van de huur zich verder in de financiële nesten werkt en vervolgens bijvoorbeeld failliet gaat. In dat geval zal de curator snel de huurovereenkomst opzeggen en blijft de verhuurder alsnog met lege hangen achter.

Advies nodig?

Heeft u vragen over dit onderwerp of heeft u advies nodig? Neem dan gerust contact op met één van onze advocaten, zoals Arsen Mukuchian, auteur van dit blog, Peter Kostons of Milan Gaber.

Dit blogbericht is geplaatst op 14 april 2020